전세 보증금 반환(3) - 소송 승소 후 강제 집행

전세 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못한다면 '내용증명', '임차권 등기 명령' 등을 통해 반환을 요구할 수 있습니다. 하지만 이러한 방법으로도 반환받지 못한다면 '전세 보증금 반환 소송'을 진행할 수밖에 없습니다. 그리고 승소 후에는 강제 집행을 통해 보증금을 확보하게 됩니다.

 

 

전세 보증금 반환(1) - 임차권 등기 명령

 

전세 보증금 반환 소송

전세 보증금 반환 소송이란 전세 계약 만료 후에 돌려받지 못한 전세 보증금을 반환받기 위한 민사 소송입니다. 전세 보증금 반환을 위한 가장 최수의 수단으로써 '내용 증명', '임차권 등기 명령' 등을 통해서도 전세 보증금을 돌려받지 못할 때 불가피하게 진행하게 됩니다. 전세 보증금 반환 소송은 시간, 금전, 정신적 손해를 볼 수 있으며, 승소 후 판결이 나온다고 하여도 법원에서 강제로 채권 추심을 진행하지 않기 때문에 임차인은 승소 판결문을 이용한 반환 절차를 추가 진행해야 합니다. 전세 보증금 반환 소송의 진행 기간은 보통 6개월 정도 소요되며, 길게는 12개월 정도까지 진행되기도 합니다. 또한 보통의 경우 소송이 시작되면, 임대인은 소송 비용 및 지연 이자 부담 때문에 1~2개월 이내에 전세 보증금을 돌려주기도 합니다.

 

 

 

 

전세 보증금 반환 소송 조건

전세 보증금 반환 소송을 진행하기 반드시 전세 계약이 만료된 상태여야 합니다. 다시 말해 전세 계약기간 중에는 소송을 진행할 수 없습니다. 여기서 말하는 전세 계약 만료는 계약 갱신이 되지 않은 상태를 말합니다. 즉, 계약 만료일이 도래하기 1~3개월 전에 반드시 계약 갱신 거절 및 해지 통보를 해야 하며, 이를 내용 증명 등을 통해 입증할 수 있을만한 자료를 확보해두어야 합니다.

 

승소 후에도 반환을 하지 않을 때 - 강제 집행

전세 보증금 반환 소송까지 진행이 되었으며 승소 판결을 받은 후에도 임대인이 전세 보증금 반환을 거부한다면, 최대한 빠르게 몇 가지 강제 집행을 진행해야 합니다. 여기서 강제 집행은 승소 판결문이 있어야 진행이 가능하다는 점 참고하시기 바랍니다.

 

부동산 강제 경매

부동산 강제경매란 임차한 주택을 강제로 경매에 넘기는 절차를 말합니다.  보통 주택 가격이 전세 보증금보다 높기 때문에 임대인은 주택이 강제 경매에 넘어가는 것을 막기 위해 전세금을 돌려주는 경우가 많습니다. 하지만, 경매가 끝까지 진행되는 경우도 있으므로 경매 진행에 의한 보증금 반환까지 고려해야 합니다.

경매 진행 시 임차인이 경매 신청자라 하더라도 경매에 의한 배당금은 우선순위에 의해 지급되는 것이 원칙입니다. 따라서 '전입신고' 및 '확정일자'가 다른 근저당 등보다 선순위에 있어야 합니다. (전입신고와 확정일자 바로가기)

 

채권 압류 및 추심

채권압류 및 추심이란 채무자(임대인)의 특정 재산을 강제로 확보하는 집행 방법 중 하나입니다. 임대인의 은행 통장을 압류해 현금 인출을 금지시킨 뒤, 해당 은행에 승소 판결문을 제시하여 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 다만, 부동산 자산이 전체 자산의 상당 부분을 차지하는 우리나라의 자산 특성상 전세 보증금만큼의 현금성 자산을 보유하지 않는 경우가 많아서, 전세 보증금의 일부만 돌려받게 되는 경우가 많습니다.

 

동산 압류

동산압류란 임대인의 가전, 집기류 등의 동산을 강제로 확보하는 집행 방법입니다. 드라마 등에서 간혹 나오는 '빨간딱지'를 붙이는 것이 바로 이 동산 압류입니다. 이렇게 확보된 임대인의 동산은 경매 절차를 통해 현금화되며, 이를 통해 전세금의 일부를 돌려받을 수 있습니다.

 

채무 불이행자 명부 등재

임대인의 재산목록을 찾을 수 없거나 채무 이행이 불가능할 때에는 '채무 불이행자 명부 등록'을 진행하게 됩니다. 여기서 채무 불이행자란 신용 불량자를 의미하며, 채무 불이행자 명부 등재는 부채자인 임대인의 신용을 떨어뜨려 정상적인 경제활동을 막는 강력한 조치입니다. 이는 전세 보증금을 돌려받는 것과는 직접적인 관계는 없으나, 임대인에게 심리적 압박을 통해 전세 보증금을 반환하도록 유도할 수 있습니다. 즉각적인 해결 방법은 아니기 때문에 빠른 채권 회수에 유용하지는 않으나, 임대인의 상황 등에 따라 큰 효력을 발휘할 수 있습니다.

 

 

 

 

전세 보증금 반환 소송과 강제 집행

실제 전세 보증금을 반환받기 위해서는 강제집행을 진행해야 하므로, 일단 소송에 들어간다면 강제 집행을 반드시 염두에 두어야 합니다. 또한 이 사실을 임대인에게 알려주고 강하게 압박해야 합니다. 물론 이런 소송이 진행되기 전에 전세 보증금 반환이 순탄하게 진행된다면 더할 나위 없지만, 그렇지 않을 경우를 대비해 위의 내용들을 미리 알아두고 내 소중한 자산을 지키시기 바랍니다. 

 

반환 소송, 강제 집행