전세 보증금 반환(2) - 임차권 양도 계약

전세 계약 만료일 이전에 임차인이 불가피하게 이사를 해야 할 경우에는 임대인은 전세 보증금을 바로 돌려줄 의무가 없습니다. 이럴 때에는 새로운 세입자를  구한 뒤 '임차권 양도 계약'을 통해 임차권을 넘겨주고 새로운 임차인으로부터 전세금을 반환받는 것도 좋은 방법 중 하나입니다. 

 

전세 계약 만료 전 이사를 해야 할 때

전세 계약은 통상 2년으로 하게 되는데 이 기간을 다 채우지 못하고 어떠한 사정에 의해 이사를 가야 하는 상황이 생길 수도 있습니다. 이때 만약 임대인이 새로운 2년을 모두 채워야 전세 보증금을 돌려주겠다고 한다면 임대인에게는 지금 당장 전세 보증금을 반환해야 하는 의무가 없기 때문에 상당히 난감한 상황이 생길 수도 있습니다. 그렇다고 해서 만약 임차인이 임의로 이사를 가게 된다면 대항력 및 우선변제권을 스스로 상실하게 되며, 계약 만료 전이기 때문에 '임차권 등기 명령'을 신청할 수도 없습니다. 이럴 때에는 '임차권 양도 계약'을 통해 해결하는 방법도 있습니다.

 

 

 

 

임차권 양도 계약

'임차권 양도 계약'은 주택이 아닌 상가 계약에서 주로 활용되지만, 주택의 임대차 계약, 즉 전월세 계약에서도 활용할 수 있습니다. 전세 계약에서의 '임차권 양도 계약'은 새로운 임차인에게 계약이 만료되지 않은 기존 임차권을 양도한 후, 새로운 임차인에게 받은 전세 보증금으로 반환받게 되는 형태의 계약입니다. 즉, '임차권 양도 계약'은 새로운 계약이 아닌 기존 계약을 승계하는 방식입니다. 따라서 새로운 임차인은 2년의 계약이 아닌 기존 계약의 남은 일수만큼을 계약으로 승계받게 됩니다.

 

'임차권 양도 계약' 조건

'임차권 양도 계약'은 임차인끼리 즉, 양도인과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립하게 됩니다. 하지만 이를 위해서 임차인은 임대인의 동의를 얻어야 하며 만약 임대인의 동의 없이 임차권을 양도했다면 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 단, 전세 계약서 상에 특약으로 임차권 양도에 임대인의 동의가 필요하지 않은 것으로 하는 내용을 설정하였다면, 임대인의 동의 없이 임차권 양도 계약이 가능합니다.

• 임대인의 동의 필요

 

 

 

 

'임차권 양도 계약' 특징

임차권 양도 계약은 새로운 계약이 아니므로 기본적으로 기존 임차인이 가지고 있는 권리와 의무를 모두 승계받게 됩니다. 즉, 전입신고와 확정일자를 기존 계약과 동일하게 적용받아 대항력과 우선변제권이 유지되며, 전세 보증금 또한 기존과 동일한 금액으로 유지됩니다. 다시 말해 기존 임차인과 똑같은 조건으로 계약이 유지됩니다.

단, 임차권 양도에 대해 임대인의 동의가 있기 전에 발생한 임차인의 연체차임 채무(월세일 경우)나 손해배상 채무 등은 양수인에게 이전되지 않습니다.

 

'임차권 양도 계약' 필요 서류

임차권 양도계약을 위해서 필요한 서류는 다음과 같습니다.

• 임차권 양도 승낙서(필수)
• 임차권 양도 계약서 2부
• 부동산 임대차 계약서(기존 계약서)

 

'임차권 양도 계약' 방법

우선 임차권 양도 승낙서를 임대인으로부터 받은 후, 임차인들(양도인, 양수인) 간의 임차권 양도 계약서를 작성합니다. 작성한 임차권 양도 계약서를 각각 1부씩 교부하여 보관하고, 기존 부동산 임대차 계약서 원본을 새로운 임차인에게 넘겨주고 전세보증금을 받으면 임차권 양도 계약이 완료됩니다. 이때 양수인 즉 새로운 임차인은 기존 계약서를 파기해서는 안되고, 반드시 보관하고 있어야 합니다.

1. 임차권 양도 승낙서 준비
2. 임차권 양도 계약서 작성 - 각각 1부씩 보관
3. 기존 임대차 계약서 원본 전달
4. 전세 보증금 전달

 

 

 

 

 

전세 보증금 스스로 지키기

일반적으로 전세 계약은 2년 단위로 체결합니다. 그리고 계약 만료일이 다가오게 되면 계약을 연장할 것인지 해지를 할 것인지를 정하게 됩니다. 이때 준비가 미흡하여 원치 않는 계약 연장 또는 계약 해지가 된다면 상당히 곤란할 것입니다. 이로 인해 보증금을 제때에 돌려받지 못하거나, 최악의 경우에는 보증금을 날리게 될 수도 있습니다. 그렇기 때문에 계약의 만료 시점이 다가온다면 어떻게 진행을 해야 할지 미리 생각하고 준비해야 나의 소중한 자산을 지킬 수 있습니다.

 

임차권 양도 계약