전세 보증금 반환(1) - 임차권 등기 명령

전세 보증금 보호 방법을 알아보겠습니다. 첫 번째로는 전세 계약 기간이 만료되었으나 임대인(집주인)으로부터 전세 보증금을 돌려받지 못하였고, 사정상 임차인은 이사를 가야 할 상황일 때 전세 보증금을 반환받기 위해서 반드시 설정해 놓아야 하는 '임차권 등기 명령'에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

계약 만료 후 - 임차권 등기 명령

전세 계약 기간, 즉 임대차기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 이사하게 되면, 전입신고, 확정일자 등으로 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되고 보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황에 놓이게 될 수도 있습니다. 이러한 문제를 미연에 방지하기 위해서 필요한 것이 바로 '임차권 등기 명령'입니다. 이것을 신청하고 약 2주 후 허가가 나오게 되면 그때부터 임차인은 대항력 및 우선변제권이 유지되면서 자유롭게 이사를 할 수 있게 됩니다. 임대차 등기 명령은 임대인의 동의 없이 임차인 단독으로 신청이 가능하지만, 계약 기간 내에는 신청할 수 없으며, 임대차 기간이 만료된 후 보증금을 받지 못한 임차인만이 신청할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

'임차권 등기 명령' 전 해볼만한 것

'임차권 등기 명령'을 신청하기 전에 '내용증명'만으로도 전세 보증금을 돌려받는 경우가 많기 때문에 우선 '내용증명'을 보내는 것을 추천해드립니다. 내용증명에는 다음과 같은 내용들을 기재합니다.

• 임대인의 주소, 성명
• 임차인의 주소, 성명
• 임대차 계약기간 및 전세 보증금액
• 전세 보증금 미 반환시 이에 따른 법적 조치를 통해 비용 및 손해 배상을 청구한다는 내용 기재

위와 같은 내용들을 적은 후 3부를 출력하여 우체국에서 내용증명을 보내시면 됩니다. 이후 3부는 각각 임대인, 임차인, 우체국에게 발송 및 보관하게 되며, 우체국이 해당 내용과 날짜를 증명하여 주게 됩니다. 단, 내용 증명 자체가 법적인 효력이 있는 것은 아니며, 사실을 증명하는 목적으로만 활용됩니다. 만약 '내용 증명'을 통해서도 전세 보증금을 반환받지 못한다면 '임대차 등기 명령'을 즉시 신청합니다.

 

'임차권 등기 명령' 조건

임차권 등기 명령을 위해서는 다음과 같은 몇 가지 조건들이 선행되어 있어야합니다.

• 확정일자 및 전입신고
• 현재 점유중
• 보증금 전부나 일부 미반환
• 임대차 기간 종료

특히 임대차 기간이 종료된 것을 증명해야 하는데 이를 위해서 계약 기간 만료 1~3개월 전에 반드시 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시한 녹취, 문자, 내용 증명 등을 준비해둬야 합니다.

 

임차권 등기 명령 필요 서류

앞서 말했듯이 보증금을 돌려받기 전에 이사를 하게 되면 대항력 및 우선변제권이 상실되기 때문에 절대로 먼저 이사를 하면 안 됩니다. 간혹 임대인이 언제까지 보증금을 돌려주겠다고 구두로 약속하였고, 녹취가 되어 있다고 하여 이사를 가는 경우가 있는데, 이런 경우에도 법적으로는 임차인이 보증금을 포기하는 것으로 간주할 수 있기 때문에, 보증금 반환 전에 이사를 해야 하는 경우에는 무조건 '임차권 등기 명령'후에 이사해야 합니다.

'임차권 등기 명령'에는 다음과 같은 것들이 필요합니다.

• 임차권 등기 명령 신청서 1부
• 임대차 계약서 1부
• 등기사항 전부증명서(등기부등본) 1부
• 주민등록표 등본(초본) 1부
• 내용증명서 등(계약해지 의사표시 증명) 1부
• 부동산 목록 6부
• 주택 도면(임차한 부분) 1부

여기서 부동산 목록은 등기부등본의 표제부를 살펴보면 나와있으며, 그것을 옮겨 적어서 작성하면 됩니다. 또한 임대차 계약서에는 반드시 확정일자 및 전입 신고가 되어 있어야 합니다. 참고로 임차권 등기명령 신청서는 대법원 홈페이지에 들어가면 양식을 다운로드할 수 있습니다.

 

 

 

 

임차권 등기 명령 신청 및 주의사항

위의 모든 서류가 준비되었다면 임차주택의 소재지를 관할 법원에서 임차권 등기 명령 신청을 하면 됩니다. 신청을 하게 되면 통상 2주 정도의 기간에 신청 결과가 나오게 되며, 해당 내용이 임대인에게 송달됩니다. 송달이 완료가 되면 임차주택의 등기부등본에 등기가 올라가게 됩니다. 이때 반드시 주의해야 할 점은 임차권 등기 명령 신청을 하고 바로 이사를 가게 되면 그 즉시 대항력이 깨지게 되므로, 반드시 임차권 등기의 효력이 발생한 이후에 이사를 가야 합니다. 임차권 등기가 된 것은 등기부등본을 통해 확인할 수 있으니, 이를 확인한 후 등기가 완료되었다면 그때부터는 이사를 가도 대항력이 유지됩니다.

 

 

 

전세 보증금 지키기

전세 보증금은 어쩌면 한 세대의 전제산이나 다름없는 매우 중요하고 큰 현금 자산입니다. 이렇게 중요한 돈이 한순간의 실수로 날아가게 된다면 생각만으로도 끔찍한 일이 아닐 수 없습니다. 따라서 반드시 자신의 전세 보증금을 보호하기 위한 법적인 제도와 절차가 무엇인지 알아야 하며, 계약 전과 후, 그리고 만기 후에도 본인이 직접 등기부등본 등을 확인하는 꼼꼼한 자세가 필요합니다.

 

임차권 등기 명령