전세 보증금 지키기 - 전입신고와 확정일자

전세 계약을 하게 된다면 반드시 확인해야 하는 몇 가지 사항들과 함께 임차인의 대항력 및 우선변제권을 득하기 위해 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 여기서는 전입신고와 확정일자란 무엇이며 어떠한 효력을 갖는지, 그리고 전입신고 및 확정일자 받는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

 

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 것들

전세 계약은 아마도 자신의 현재 보유한 가장 큰 현금 자산으로 하게 되는 매우 중요한 계약일 것입니다. 때문에 전세 계약 전 체크해야 하는 사항들을 꼼꼼하게 살펴보아야 후회하는 일이 없게 됩니다. 그렇다면 전세 계약 전 확인해야 할 사항들에는 무엇이 있을까요?

 

 

 

 

집 상태 및 시세 확인

가장 중요한 것은 어떤 집을 전세 계약할 것인가와 얼마에 계약을 할 것인가입니다. 주변 환경 및 편의 시설, 교통의 편의성 등의 입지를 살펴보면서 맘에 드는 집을 찾고, 또 주변의 매매와 전세의 시세를 확인하여 너무 과도한 전세 보증금을 지불하지 않도록 해야 합니다. 또한 집의 상태를 꼼꼼히 확인하여 하자나 보수해야 하는 곳이 있는지 체크해야 합니다. 만약 이사하기 전 발생한 하자라면 상태를 사진 등으로 찍어 미리 집주인에게 알려야 합니다.

 

등기사항 전부증명서(등기부등본) 확인

전세 계약할 집의 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 이때 확인해야 할 사항들은 아래와 같습니다.

 

1. 집주인의 신상 정보와 등기부등본 상의 정보가 일치하는지 확인
2. 근저당권이 설정되어 있는지 확인

 

근저당권이란 쉽게 말해서 임대인이 집을 담보로 대출을 실행했다는 것을 뜻합니다. 만약 계약 전에 근저당권이 설정되어 있는 집이라면, 대출 금액과 전세 보증금의 합이 매매가의 70%를 넘지 않아야 안심할 수 있습니다. 만약 선순위 채권 금액(대출받은 금액)이 매매가의 70%를 넘어간다면 깡통전세의 위험이 있으므로 주의가 필요합니다.

 

 

 

 

전세 계약 후 반드시 해야 하는 것들

전세 계약 후에 반드시 해야 하는 두 가지 필수적인 사항들이 있습니다. 그것은 바로 '전입신고'와 '확정일자'입니다. 

 

전입신고

전입신고란 세대원 전부 또는 일부가 이사를 하고 나서 새로운 거주지 관할 기관인 주민센터에 신고하는 것으로, 새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일 이내에 신고해야 합니다.(신고기한이 지나도 과태료를 내야 하는 것은 아닙니다.) 전입신고는 대항력을 갖추기 위한 것으로, 만약 전입신고가 되어있지 않으면 대항력이 없기 때문에 반드시 전입신고를 해야 합니다. 또한 대항력을 갖추기 위해서는 전입신고와 함께 점유가 함께 이루어져야 합니다.

전입신고의 효력은 신고와 점유를 갖춘 다음날 0시부터 발생합니다.

 

전입신고하는 법

전입 신고는 오프라인과 온라인의 두 가지 방법으로 가능합니다.

 

오프라인 전입신고

전입 신고를 위해서 새로운 거주지의 관할 기관인 주민센터를 방문하여, 센터 내에 비치된 전입신고서를 작성, 제출하면 됩니다. 이때 세대주가 신고하는 경우라면 신분증만 지참하면 가능하고, 세대원이 신고하는 경우라면 세대주의 신분증과 인감도장, 세대원의 신분증을 함께 지참해야 합니다.

 

온라인 전입신고

온라인 접수는 '정부 24'에서 가능하며, 포털사이트에서 '전입신고'로 검색하여 바로 들어갈 수 있습니다. 온라인 접수 시 유의할 점은 세대원 전체가 전입할 경우에만 가능하며, 미성년자가 신청할 수 없습니다. 온라인으로 접수할 경우 오후 6시 이후이거나 주말에 전입신고를 할게 되면 다음 업무일에 접수가 됩니다. 또한 온라인 접수를 완료하였다면, 해당 주민센터나 정부 24 홈페이지에서 정확히 신청이 되었는지 꼭 체크해보시기 바랍니다.

 

 

 

 

확정일자

확정일자란 특정 일자에 임대차계약서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하는 것으로, 만약 전셋집이 경매나 공매로 넘어가게 되었을 때, 차순위 채권자들보다 먼저 보증금을 보호받는 우선변제권을 확보할 수 제도를 말합니다. 이 확정일자를 임대차계약서에 받아놓음으로써 전입한 후에 발생할 수 있는 근저당권 등보다 우선순위를 인정받게 됩니다. 이때 대항요건을 갖춘 임차인 즉, 전입신고와 점유를 하고 있는 임차인이 확정일자를 받음으로써 우선변제권을 확보하게 됩니다.

 

확정일자 받는 법

확정일자 발급도 마찬가지로 오프라인과 온라인으로 발급받을 수 있습니다.

 

오프라인 발급

신분증, 임대차계약서(원본)를 지참하여, 관할 주민센터나 법원 및 등기소에 방문하여 확정일자를 발급받을 수 있으며, 발급 시 600원의 수수료가 발생합니다. 그리고 계약서와 신분증을 지참한 대리인이 발급받을 수도 있습니다.

 

온라인 발급

온라인으로 '대법원 인터넷등기소'에 접속하여 확정일자를 받을 수도 있습니다. 사이트에 접속하여 확정일자에 들어가서 간단하게 받을 수 있는데, 임대차계약서 원본의 스캔파일을 첨부해야 발급이 가능합니다. 또한 신청이 가능한 자는 임대인, 임차인, 계약서를 작성한 중개업자 또는 변호사 및 법무사입니다. 온라인으로 발급 시 업무시간 이후이거나 주말 등 휴무일에 신청하게 되면 다음 업무일에 확정일자를 부여받게 됩니다.

 

 

 

 

전입신고와 확정일자의 효력

전입 신고와 확정일자의 효력은 아래의 요건들을 갖춰야 합니다.

 

• 점유와 전입신고를 함으로써 익일 0시부터 대항력 발생
• 대항력을 갖추기 위해서는 대항요건(전입신고, 점유)을 갖춘 시점보다 앞선 선순위 권리가 없어야 함
• 우선변제권은 대항력이 있고, 확정일자를 받은 경우 취득
• 만약 대항요건(전입신고, 점유) 없이 확정일자만 받게 된다면 임차인의 우선변제권은 인정받지 못함

 

전입신고와 확정일자는 전세 계약의 필수

전세 계약을 하는 경우라면 전입신고와 확정일자를 받는 것은 반드시 해야 하는 필수 요소입니다. 물론 21년 6월부터 시행한 전월세 신고제가 도입되면서 임대차 계약을 하게 되면 계약 내용을 의무적으로 신고해야 해서, 전입신고와 확정일자가 자동으로 부여되는 계약도 있지만 꼭 직접 확정일자 등을 확인해야 합니다. 그리고 가급적 대리인이 아닌 본인이 직접 신청을 하고 눈으로 확인하여 소중한 내 자산이 사라지는 일이 없도록 꼼꼼하게 체크하는 것이 좋습니다.

 

전입신고 확정일자